Affitti brevi o lunghi: quanto si guadagna davvero con una casa vacanza in città d’arte?

Se possiedi una seconda casa in una città d’arte italiana, l’idea di trasformarla in una fonte di guadagno tramite gli affitti brevi è quasi irresistibile. Le storie di tariffe a tre cifre per notte e calendari sempre pieni alimentano il sogno di una rendita facile e cospicua. Dal mio punto di vista, gestendo quotidianamente oltre cinquanta appartamenti, posso confermare che il potenziale è enorme. Tuttavia, la domanda che un proprietario deve porsi non è “quanto posso incassare?”, ma “quanto mi rimarrà davvero in tasca a fine anno?”.

Molti si concentrano sul fatturato lordo visibile su Airbnb o Booking, ignorando una complessa rete di costi, obblighi burocratici e investimenti di tempo che possono drasticamente ridurre i margini. Si parla spesso di tasse e pulizie, ma pochi considerano l’incidenza della manutenzione straordinaria, delle normative regionali in continuo cambiamento o, ancora più importante, del valore del proprio tempo. La differenza tra un proprietario che guadagna bene e uno che si ritrova a lavorare gratis per il suo stesso immobile sta tutta qui: nella consapevolezza.

Questo articolo non vuole smontare il sogno, ma dargli delle fondamenta solide. L’approccio che propongo è quello di un imprenditore: analizzeremo insieme, senza filtri, ogni singola voce di costo e di ricavo. L’obiettivo è trasformare l’entusiasmo iniziale in una strategia consapevole, fornendoti gli strumenti per calcolare il tuo rendimento netto reale e per decidere se la gestione diretta fa per te o se affidarsi a un professionista sia la scelta più profittevole. Sveleremo come il vero guadagno non derivi dalla tariffa più alta, ma da una gestione chirurgica dei costi e da una pianificazione strategica.

Per navigare in modo efficace tra i diversi aspetti di questa analisi, abbiamo strutturato l’articolo in sezioni chiare. Ogni capitolo affronta una componente cruciale del business degli affitti brevi, dalla gestione dei costi operativi alle scelte fiscali, fino al calcolo finale del rendimento.

Pulizie, check-in e portali: quanto incidono le commissioni sul guadagno lordo?

Il primo impatto con la realtà dei numeri avviene subito dopo aver ricevuto il primo pagamento. Quella cifra che vedi sull’annuncio non è quella che arriverà sul tuo conto. Le Online Travel Agencies (OTA) come Airbnb e Booking.com sono partner indispensabili per la visibilità, ma il loro servizio ha un costo significativo. A seconda del modello scelto, le piattaforme OTA trattengono una percentuale significativa, che può variare dal 15% a quasi il 25% del totale pagato dall’ospite. Questa è la prima, grande fetta che se ne va.

Ma non è l’unica. Prendiamo un esempio concreto fornito da un’analisi sul mercato di Roma. Immagina di affittare il tuo appartamento a 200€ a notte. Dopo che Airbnb ha trattenuto la sua commissione di circa 31€, il tuo incasso lordo scende a 169€. Su questa cifra, devi poi applicare la tassazione. Con la nuova cedolare secca al 26% per gli immobili successivi al primo, altri 44€ vanno allo Stato. Il tuo guadagno netto per quella notte scende a 125€. E non abbiamo ancora considerato i costi delle pulizie (in media 30-80€ a cambio), le utenze, la biancheria e i piccoli interventi di manutenzione.

Questo semplice calcolo dimostra come il guadagno lordo possa essere ingannevole. È fondamentale avere una visione chiara di tutte le voci di costo dirette per non avere sorprese. La tabella seguente offre una panoramica delle principali commissioni e costi fissi da considerare.

Comprendere che quasi metà dell’importo pagato dall’ospite viene assorbito da commissioni, tasse e costi operativi è il primo passo per diventare un gestore consapevole e profittevole.

Come ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR) per non prendere multe salate?

Prima ancora di pensare ai guadagni, c’è un passaggio burocratico non più negoziabile: la regolarizzazione della propria struttura. In Italia, la gestione degli affitti brevi è diventata una materia strettamente normata per contrastare l’evasione fiscale e garantire standard di sicurezza. Il fulcro di questa regolamentazione è il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che ha assorbito e standardizzato i precedenti Codici Identificativi Regionali (CIR). Gestire un’attività senza questo codice significa esporsi a sanzioni molto pesanti, che possono arrivare a migliaia di euro.

Ottenere il CIN non è solo un obbligo, ma un vero e proprio biglietto da visita che attesta la legalità della tua offerta, un fattore sempre più importante per i turisti. La procedura, sebbene possa sembrare complessa, è oggi interamente digitalizzata e richiede di seguire alcuni passi precisi. È fondamentale avere a portata di mano i dati catastali dell’immobile e assicurarsi che rispetti tutti i requisiti di sicurezza previsti dalla legge, come la presenza di estintori e rilevatori di monossido di carbonio.

L’immagine sopra evoca la serietà della documentazione richiesta. Il processo inizia con l’accesso al portale del Ministero del Turismo tramite SPID o CIE. Da lì, si inseriscono i dati dell’immobile e si autocertifica la conformità alle normative. Una volta ottenuto, il CIN deve essere esposto in modo visibile sia fisicamente all’esterno della struttura, sia su ogni annuncio online. Dimenticarsene equivale a non averlo. Inoltre, ricorda che per ogni ospite è obbligatoria la comunicazione dei dati al Portale Alloggiati della Questura entro 24 ore dall’arrivo. Ignorare questi adempimenti trasforma un’opportunità di guadagno in un rischio finanziario concreto.

Come arredare la casa con budget ridotto per farla risaltare nelle foto sui portali?

Una volta sistemata la burocrazia, la sfida si sposta sul marketing. Sui portali, le tue foto sono in competizione con centinaia di altre. L’errore comune è pensare di dover ristrutturare completamente o spendere una fortuna in mobili di design. In realtà, la chiave è l’attrattività chirurgica: investire in modo mirato su pochi elementi ad alto impatto visivo. Un investimento intelligente nell’arredamento può portare a risultati sorprendenti; secondo alcune analisi, affittare una proprietà come casa vacanze può farti guadagnare fino al 200% in più rispetto a un affitto tradizionale, e un buon allestimento è cruciale per raggiungere questo potenziale.

L’obiettivo non è creare una casa perfetta, ma una casa fotogenica. Ecco alcune strategie low-cost ma estremamente efficaci che ho testato con successo:

• Creare un “Instagrammable Moment”: Invece di disperdere il budget, concentralo su un unico angolo scenografico. Può essere una parete dipinta con un colore audace, una poltrona di design iconica (anche una replica di qualità), una composizione di stampe artistiche o una lampada particolare. Sarà questo angolo a diventare la foto di copertina del tuo annuncio e ad attirare il click.
• Illuminazione strategica: Con un investimento minimo (spesso meno di 100€), puoi trasformare l’atmosfera. Utilizza luci calde, lampade da terra e abat-jour per creare un ambiente accogliente e sofisticato nelle foto serali. L’illuminazione corretta può far sembrare uno spazio più grande, più caldo e più lussuoso.
• Il potere dei tessuti: Cuscini, coperte, tende e tappeti sono il modo più rapido ed economico per dare carattere e un tocco di colore a un ambiente neutro. Con 100-200€ puoi rinnovare completamente il look di una stanza, coordinando i colori per un effetto professionale.
• Partnership con artigiani locali: Una strategia più avanzata è quella di trasformare la casa in una piccola galleria. Contatta artisti o artigiani della tua zona e proponi di esporre le loro opere in conto vendita. Questo arricchisce la casa con pezzi unici a costo zero e offre un servizio aggiuntivo all’ospite.

Non serve un budget da migliaia di euro. Serve una visione. Pensa come un fotografo o uno scenografo: il tuo scopo è creare una scena che racconti una storia e susciti un’emozione, spingendo il potenziale ospite a immaginarsi già lì.

L’errore di proiettare i guadagni di agosto su tutto l’anno solare

Uno degli errori di valutazione più comuni che vedo fare ai proprietari alle prime armi è la “sindrome da alta stagione”. Dopo un mese di luglio o agosto con il calendario pieno e tariffe elevate, è facile proiettare quel guadagno sui dodici mesi e convincersi di aver trovato la miniera d’oro. La realtà, soprattutto nelle città d’arte, è fatta di fluttuazioni significative. Novembre non è maggio, e un martedì di gennaio non è un sabato durante il Salone del Mobile a Milano.

Ignorare la stagionalità è il modo più rapido per trovarsi con un bilancio in rosso. Le tariffe devono essere dinamiche, adattandosi non solo alla stagione, ma anche agli eventi specifici che la città ospita (fiere, concerti, festività). Una gestione professionale si basa su un’analisi costante del mercato per massimizzare i ricavi nei periodi di alta domanda e garantire un’occupazione minima durante la bassa stagione, anche a costo di ridurre le tariffe. La tabella seguente mostra chiaramente le differenze di prezzo medio nelle principali città italiane.

Questo approccio dimostra che la soluzione alla stagionalità non è solo abbassare i prezzi, ma pensare in modo creativo, intercettando segmenti di mercato diversi. Un appartamento vuoto è un costo; un appartamento affittato, anche a una tariffa inferiore, è un’entrata che contribuisce a coprire i costi fissi.

Fare tutto da soli o cedere il 20% a un’agenzia: quale scelta massimizza il tuo tempo/profitto?

Arriva un momento in cui ogni proprietario si trova di fronte a un bivio: gestire tutto in autonomia, massimizzando il guadagno lordo, o delegare a un’agenzia di property management, cedendo una fetta significativa dei ricavi? La risposta non è mai scontata e non dipende solo da una questione economica. La variabile più importante, e spesso sottovalutata, è il valore del tuo tempo. Gli affitti brevi non sono una rendita passiva: richiedono un impegno costante per comunicare con gli ospiti, gestire le prenotazioni, coordinare le pulizie, risolvere problemi imprevisti e ottimizzare i prezzi.

In Italia, le agenzie che gestiscono Airbnb applicano una commissione tra il 20-30% dei ricavi lordi. A prima vista, può sembrare una cifra enorme. Ma proviamo a fare un calcolo diverso. Stima quante ore a settimana dedicheresti alla gestione di un appartamento: tra comunicazioni, check-in, gestione delle pulizie e piccole manutenzioni, si arriva facilmente a 10-12 ore settimanali. Ora, assegna un valore alla tua ora lavorativa. Se sei un professionista che guadagna 30€ all’ora, quelle 12 ore “costano” 360€ a settimana, ovvero oltre 1400€ al mese. Se l’agenzia ti costa meno, delegare diventa una scelta non solo di comodità, ma di pura convenienza economica.

La decisione si basa su un punto di pareggio tempo/denaro. Se il tuo tempo vale di più del costo dell’agenzia, o se semplicemente preferisci dedicare quel tempo alla tua famiglia, al tuo lavoro principale o al tempo libero, allora la delega è la soluzione migliore. Se invece hai molto tempo a disposizione, ti piace il contatto con le persone e hai competenze organizzative, la gestione diretta ti permetterà di trattenere una quota maggiore di profitto. Esistono anche vie di mezzo, come il co-hosting (delega solo di alcune attività per il 10-15%) o l’uso di assistenti virtuali per la sola comunicazione con gli ospiti.

Regime forfettario o cedolare secca: quale scegliere per gestire 3 case vacanza?

La scelta del regime fiscale è una delle decisioni più impattanti sul tuo guadagno netto. In Italia, per i proprietari che gestiscono affitti brevi, le opzioni principali sono due: la cedolare secca e il regime forfettario (che richiede l’apertura di Partita IVA). La scelta non è banale e dipende dal numero di immobili gestiti, dal fatturato previsto e dalla propria situazione lavorativa complessiva.

La cedolare secca è l’opzione più semplice. Prevede un’imposta sostitutiva fissa (21% sul primo immobile, 26% dal secondo al quarto) che si applica direttamente sul 100% dei ricavi lordi. È vantaggiosa per chi ha poche spese deducibili e vuole una gestione semplice. Tuttavia, con l’aumentare del numero di appartamenti e del fatturato, il regime forfettario diventa spesso più conveniente. Questo regime, accessibile con Partita IVA, prevede un’imposta del 15% (o 5% per i primi 5 anni di attività) calcolata non sul totale dei ricavi, ma su una percentuale forfettaria (il cosiddetto coefficiente di redditività, che per questa attività è del 40%). In pratica, le tasse si pagano solo sul 40% di ciò che si incassa, perché lo Stato riconosce forfettariamente un 60% di costi.

Come evidenziato da numerosi esperti del settore, esiste un limite oltre il quale la scelta diventa quasi obbligata. Come conferma uno studio legale tributario specializzato:

Superate le 3 case, l’apertura di Partita IVA diventa quasi sempre obbligatoria, con iscrizione in Camera di Commercio e gestione contributiva INPS

– Studio Legale Tributario, Guida fiscale affitti brevi 2026

Per capire l’impatto concreto, una simulazione numerica è più efficace di mille parole. La tabella seguente mette a confronto i due regimi su diversi scaglioni di fatturato.

La tabella mostra chiaramente come, a parità di fatturato, il regime forfettario offra un risparmio fiscale enorme, soprattutto nei primi anni di attività. La scelta, quindi, deve basarsi su una previsione realistica dei ricavi e su una valutazione del numero di immobili che si intende mettere a reddito.

Rendimento del 8%: come calcolare il vero guadagno togliendo IMU e manutenzione straordinaria?

Abbiamo parlato di commissioni, tasse e stagionalità. Ora è il momento di mettere tutto insieme e calcolare il ROI (Return on Investment) reale del tuo immobile. Molti si fermano a un calcolo superficiale, ma per avere un dato veritiero è necessario includere anche i “costi fantasma”: quelle spese silenziose ma inesorabili che erodono il margine. Tra queste, le più importanti sono l’IMU sulla seconda casa, la TARI (tassa sui rifiuti) e, soprattutto, un fondo per la manutenzione straordinaria.

Un immobile affittato a turisti si usura più velocemente di uno affittato a lungo termine. Ignorare la necessità di accantonare una somma per futuri interventi (rifacimento del bagno, sostituzione della caldaia, tinteggiatura) è un errore da principianti. Una regola prudenziale è accantonare ogni anno l’1-2% del valore dell’immobile. Su un appartamento da 200.000€, significa mettere da parte 2.000-4.000€ l’anno. Aggiungiamo l’IMU, che può facilmente superare i 1.000€, e un’assicurazione specifica per gli affitti brevi. Questi costi fissi esistono indipendentemente da quanto affitti, e devono essere inclusi nel calcolo.

Quando tutti i costi vengono detratti dai ricavi, il rendimento netto reale si attesta spesso su cifre molto diverse da quelle sognate. Le analisi di settore più realistiche indicano che, in Italia, una casa vacanze genera un rendimento netto reale tra il 5% e il 10%. Un ottimo risultato se confrontato con altri investimenti, ma lontano dalle percentuali mirabolanti del 20-30% che a volte si sentono nominare. Per aiutarti a fare questo calcolo in modo preciso per il tuo immobile, ecco una checklist pratica.

Solo dopo aver completato questo audit finanziario avrai la certezza di quanto stai guadagnando (o potresti guadagnare) e potrai prendere decisioni basate su dati, non su speranze.

Oltre il bivio: come trasformare la gestione in una decisione strategica?

Siamo partiti dal sogno di un guadagno facile e siamo arrivati ad analizzare bilanci, normative fiscali e strategie di mercato. Ora, la domanda “fare da soli o delegare?” assume una nuova profondità. Non è più una semplice scelta tra “più soldi” e “più tempo libero”. È diventata una decisione imprenditoriale a tutti gli effetti, basata su dati concreti e sulla consapevolezza del proprio profilo.

Se, dopo aver calcolato il tuo ROI netto e il tuo punto di pareggio tempo/denaro, scopri che la gestione diretta ti offre un rendimento orario soddisfacente e l’attività ti appassiona, allora hai tutte le carte in regola per avere successo come host indipendente. Sarai un piccolo imprenditore che controlla ogni aspetto del suo business, dalla strategia di prezzo al rapporto con i clienti.

Se, al contrario, il calcolo rivela che il tuo tempo è più profittevole se investito altrove, o se l’idea di gestire la burocrazia e gli imprevisti ti genera stress, allora delegare a un property manager non è una sconfitta, ma una scelta strategica di ottimizzazione. In questo scenario, il tuo ruolo diventa quello dell’investitore: affidi il tuo capitale (l’immobile) a un professionista per farlo fruttare, accettando un rendimento minore in cambio della totale passività dell’investimento e della tranquillità. Il tuo 20-30% ceduto all’agenzia non è un costo, ma il prezzo della tua libertà e della professionalità che garantisce un flusso di cassa costante e senza sforzo.

Ora hai tutti gli strumenti e la consapevolezza necessari. Prendi carta e penna, applica i calcoli alla tua situazione specifica e prendi la decisione più intelligente e profittevole per te. Trasforma la tua seconda casa non solo in una fonte di reddito, ma in un progetto imprenditoriale che si adatta perfettamente ai tuoi obiettivi di vita e finanziari.